[아시아타임즈=김지호 기자] 국내 최초 글로벌 부동산 펀드 리츠(REITs·부동산투자신탁)인 신한글로벌액티브리츠가 미국 금리 인하로 인해 적극적인 수혜가 기대된다고 밝혔다.

9일 금융투자업계에 따르면 신한글로벌액티브리츠를 운용하는 신한리츠운용의 윤영진 이사는 지난 5일 서울 여의도 리츠협회에서 열린 상장 리츠 투자 간담회에서 "통계적으로 사모 부동산 펀드는 약 6개월에서 9개월 정도 후행하는 부분이 있는데,  연초에 미국 금리 인하에 따른 리츠 주가의 상승이 있었던 걸 감안했을 때 하반기에는 실적이 턴어라운드 될 것으로 예상한다"며 이같이 밝혔다.

신한글로벌액티브리츠는 자(子)리츠인 신한글로벌제1호리츠를 통해 미국정부빌딩펀드(USGB), 프리사펀드(PRISA), CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE USCP)에 투자하고 있다. 투자 비중은 USGB 51.8%, PRISA 39.8%, CBRE USCP 8.4% 등이다. 

위 세개의 개방형 펀드를 통해 현재 550여개에 달하는 자산에 투자하고 있다. 섹터별 비율을 살펴보면 정부 인프라 51%, 물류 15%, 주거 13%, 대체자산 7% 로 다양한 섹터에 분산투자하고 있으며, 오피스는 단 8.4%에 불과하다.

다만, 공모가 3000원에 지난 7월 1일 상장했던 신한글로벌액티브리츠 주가는 최근 2500원대로 낮아진 상태다. 윤 이사는 "주가 하락에 대해서 송구스러운 말씀드린다"면서도 "성장률이 1~2%에 불과한 유럽에 비해 미국 경제는 여전히 견조하게 성장한다고 생각한다"고 말했다.

이어 "최근 문제가 있는 담보인정비율(LTV) 관련된 이슈에서 벗어나서 저희는 저희 자산의 LTV는 단 30%에 불과하다"며 "2년간 공모가 기준 3000원에 8.5%의 배당을 지급할 계획이고 현재 주가 수준으로는 이 배당률은 상당히 높아져 있는 상황"이라고 전했다.

그러면서 "인컴이 약 5% 정도 매년 현금으로 들어오고 자산가치 상승분이 매년 약 4~5% 정도인데, 금리의 갑작스러운 상승으로 자산가치 상승이 부족한 상황"이라며 "2년 동안 8.5%의 배당 수익률을 지급해드린 이후 이러한 자산가치 상승분을 판매해서 배당으로 지급해 드릴 계획"이라고 설명했다.

또 윤 이사는 "기존 기관들이 투자하셨던 프리IPO(상장전 지분투자) 투자자의 매입가 4850원에서 공모가 3000원으로 공모를 진행했다"며 "6월 말 기준 주당 순자산가치(NAV)는 3780원 수준으로 단기적으로 주가 상승이 예상된다"고 덧붙였다.

이와 더불어 그는 "상장 시점에 저희가 정부 기관이 51.5% 물류가 약 10 16% 주거 13% 그리고 오피스가 8.4%로 굉장히 낮다라고 말씀드렸는데, 1분기 업데이트된 내용을 보면 오피스가 기존의 8.1%에서 6.7%로 하락했다"며 "오피스 비중은 향후에도 계속 줄어들 것"이라고 예상했다.

그는 "향후 미국 부동산에서는 저희는 물류, 주거, 대체 자산 그리고 리테일 섹터에서의 견조한 성장이 있을 것"이라며 "물류의 경우 아마존이나 여러 전자상거래 업체가 사용하는 로봇이 로봇이나 자동화 시설이 충분히 활용될 수 있는 2012년 이후 지어진 현대식 물류센터가 각광을 받을 것"이라고 전망했다.

같은 날 롯데리츠 운용사 롯데에이엠씨의 윤영주 리츠사업부문장(상무)은 "기존에는 주로 리테일 리츠로서의 이제 자리매김이 됐었다면 향후에는 스폰서 리츠로서 그룹이 갖고 있는 다양한 섹터로 확장하고 또한 외부 자산도 적극적으로 (펀입) 검토를 하고 있다"며 "투자 섹터는 다각화를 하는 거를 기본 원칙으로 하되 서울 경기 인천 등 수도권 주요 소재 지역을 우선적으로 (편입)하려고 한다"고 설명했다.

삼성FN리츠 운용사 삼성SRA자산운용의 김형진 리츠투자팀장은 “삼성화재 판교 사옥 매입을 결정하고 편입 절차를 밟고 있다"며 "판교사옥은 지난 5월 한화시스템과 임대차 재계약을 하고 임대료가 개선돼 향후 안정적 임대 수익이 기대된다"고 전했다.

한편, 정병윤 한국리츠협회 회장은 같은 날 인사말을 통해 "미국 연방준비제도(Fed·연준)가 이달 기준금리를 인하할 것으로 전망되는 가운데 금리가 내려갈 경우 국내 리츠 시장 자산 규모가 내년에 150조원까지 확대될 수 있다"며 "리츠의 자산 규모가 곧 100조원을 넘을 것"이라고 전망했다.

그는 "미국 경기 침체 우려로 (어제) 미국 주식이 크게 하락했는데 이를 볼 때 금리가 예상보다 더 (큰 폭으로) 인하될 수 있다"며 "그렇게 되면 (자산 100조원 달성) 시기가 더 당겨질 수도 있다"고 말했다.

정 회장은 또 정부가 기존 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대신 프로젝트 리츠 도입을 추진하고, 장기 민간 임대 도입을 위해 리츠 등 법인이 100가구 이상 대규모로 20년 장기 민간임대주택을 공급하는 모델을 제시한 것 등을 거론하면서 "리츠가 모든 정책의 해결사 노릇을 하고 있다"고 밝혔다.

이어 "지금 문제가 되는 미분양도 기업구조조정 리츠(CR리츠)로 해결하기 위한 정책을 발표할 것 같다"며 "지구상에 붙어있는 모든 구조물을 다 리츠로 담을 날이 머지않은 것 같다"고 덧붙였다.

정 회장은 금리 인하와 더불어 '리츠 활성화 방안'과 관련한 법안이 통과될 경우 내년 자산 규모 150조원 달성에 도움이 될 것으로 기대했다.

다만 그는 "리츠 시장이 선진국처럼 커지려면 양도세 과세 이연이나 취득세 할인 등의 혜택이 강화돼야 한다"며 "미국은 리츠가 부동산을 매각할 때 양도세 과세를 이연해주는 제도를 운용 중이며 일본은 리츠가 취득하는 부동산 취득세를 감면해준다"고 소개했다.

정 회장은 리츠 대중화를 위해 배당 이익에 대한 세율도 낮춰야 한다며 "2억원 이상, 1년만 갖고 있어도 세율을 낮춰주도록 요건을 완화해줄 것을 계속 건의할 계획"이라고 덧붙였다.

리츠는 투자자들에게서 모은 자금으로 국내외 물류센터·주택·상업용 부동산 등 각종 부동산 자산에 투자한 뒤 임대료 등 수익을 주주에게 배당하는 투자 상품이다. 부동산투자회사법에 의해 순이익의 90% 이상 배당을 하도록 의무화돼 있다.