[전문가 진단] 2·20부동산 대책...파장과 영향은?

김성은 기자 / 기사승인 : 2020-02-20 16:29:06
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조정대상지역 추가 지정…상승→약보합세 전망
전문가들 "풍선효과 다른 지역으로 번질 것"
장기적 대책·공급 확대 없어 아쉬워
▲ (왼쪽부터 시계방향으로) 권대중 명지대 부동산학과 교수, 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 장재현 리얼투데이 리서치본부장, 양지영 양지영R&C 연구소 소장.

[아시아타임즈=김성은 기자] 대출을 옥죄고 세금 부담을 높였던 지난 12·16대책 이후 강남 집값은 하락세로 전환했고, 서울 전체 집값도 상승폭이 크게 둔화되며 약보합세를 유지하고 있다. 반면 경기 지역은 풍선효과가 번지며 수원, 용인 등 집값이 단시간에 가파르게 올랐다. 


이에 심각성을 느낀 정부는 수원 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정했다. 조정대상지역의 주택담보대출(LTV)을 강화해 기존 LTV 60%에서 9억원 초과 주택 LTV 30%, 9억원 이하 LTV 50%로 구간을 신설했다. 조정대상지역 내 1주택가구 대출시 기존 주택 처분을 비롯해 '신규 주택 전입 의무' 요건도 추가했다.

20일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 국토부 세종청사 브리핑실에서 이같은 내용을 골자로 하는 '투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화'에 대한 '2·20대책'을 발표했다.

이번 대책은 조정대상지역의 규제 수위를 높이면서 풍선효과가 발생한 수원 등 일부 지역을 신규 조정대상지역으로 추가한 것이 주요 내용이다.

신규 조정대상지역에 대해 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 신규 추가 지정된 5곳은 규제지역 인근이며 중저가 주택이 밀집한 것이 특징"이라고 말했다.

박 수석전문위원은 "조정대상지역으로 지정되면 내달부터 투기과열지구와 같이 3억원이 넘는 아파트를 매입하거나 분양받을 때 자금조달계획서 제출이 의무화 된다"며 "다주택자는 양도세 중과, 종합부동산세 등 세금 규제가 적용되는 점을 감안해야 한다"고 강조했다.

아울러 추가 규제지역 선정 범위는 예상보다 좁았다는 것이 전문가들의 의견이다. 2·20대책 발표 전 수원뿐 아니라 용인, 성남 등지도 유력한 조정대상지역 후보였다.

권대중 명지대 부동산 학과 교수는 "평택, 시흥 등 최근 오른 곳이 많은데 조정대상지역은 최소한으로 지정된 것 같다"며 "이전의 고강도 대책과는 차이가 있는 만큼 정부는 4월에 치러질 총선에 부담을 느꼈을 것"이라고 설명했다.

전문가들은 조정대상지역의 LTV 강화에 대해 주목하면서도 영향력은 크지 않을 것이란 입장을 내놨다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "신규 조정대상지역 중 9억원을 초과하는 아파트 비율이 높지 않아 영향력이 크지 않을 것"이라 평가했다.

9억원 이하 주택에 적용되는 LTV 50% 제한에 대해 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "조정대상지역 내 실수요자라면 대출을 못 받는 만큼의 금액 부담을 떠안기 보다 비규제지역으로 눈을 돌릴 수 있다"며 "오히려 풍선효과 확대에 기여할 여지가 있다"고 주장했다.

풍선효과 원인에 대해서 양지영 양지영R&C 연구소 소장은 "개발호재를 비롯해 대출을 활용한 갭투자들이 많이 유입돼 이들 지역 집값이 올랐다"며 "앞으로 대출과 세제 등 규제로 인한 투자자 유입이 어려워져 집값 하락이 불가피하다"고 전망했다.

이번 대책의 단기적 효과로 규제지역 집값은 약보합세를 보이겠지만 비규제지역으로 풍선효과가 번지는 것은 불가피하다는 것이 전반적 평가다.

양 소장은 "공급책이 빠져 있어 아쉽다"며 "시장 반응에 즉각 대응하는 수준의 정책과 집값 때려잡기식의 규제는 단기적인 집값 안정화에는 도움이 되겠지만 장기적인 효과로는 어렵다"고 진단했다.

김 부연구위원은 "현재 정부 기조라면 풍선효과가 나타날시 또 규제로 묶을 것"이라며 "경기 대부분 지역이 규제지역이 되면 투자자들은 서울로 다시 눈을 돌릴 수 있다"고 경고했다.

권 교수는 "주택가격을 무조건 누르는 규제는 능사가 아니다. 재건축, 재개발을 활성화해 공급을 늘려야 한다"며 "저금리 상황에서 유동성을 산업으로 돌리게 해야한다"고 말했다.

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