정부 초강력 부동산 규제에도 '가로주택정비사업' 뜬다

김성은 기자 / 기사승인 : 2020-01-05 00:49:26
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10~20가구로 조합 설립·절차 간소화
LH 참여해 낮은 사업성 보완
공기업 참여시 분양가상한제 제외 등 각종 혜택

[아시아타임즈=정상명·김성은 기자] 정부 규제로 주택 시장이 위축되면서 건설사들의 먹거리도 줄어들고 있다. 이에 따라 건설사들은 수익성 제고, 사업 다각화 등 다양한 시도를 이어가는 가운데 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업이 주목받고 있다.


5일 건설업계에 따르면 정부가 가로주택정비사업에 지원을 확대해 나가면서 민간택지 분양가상한제로 사업성이 불투명해진 재건축·재개발 사업의 대안으로 각광받고 있다.

가로주택정비사업은 1만㎡ 미만(현재 2만㎡까지 확대)의 가로구역에 접한 노후주택 밀집지역을 재정비하는 사업이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합 설립이 가능하다.

복잡한 절차로 진행되는 재정비 사업에서 일부 과정이 생략돼 소규모 재정비사업이라 불리기도 한다. 따라서 10년 이상 소요되는 재정비사업이 평균 3~4년으로 확 줄어 빠른 진행이 장점이다.

반면 좁은 면적 때문에 수익성이 낮아 논의 단계에서 무산되는 경우도 있다. 또 정비사업에서는 정비업체가 수주를 받아 복잡한 일처리를 도와주는데 가로주택정비사업은 사업 규모가 작아 전문성 있는 정비업체 선정에 어려움을 겪기도 한다.

또한 사업 과정에서 주위 기반시설은 손대기가 쉽지 않아 환경 개선에는 한계가 있다는 단점도 존재한다.  

▲ 인천시 미추홀구 숭의동 85번지 일원(석정로 92번길)에서 진행되는 '인천 석정 가로주택정비사업' 조감도. (사진=한국토지주택공사)
◇ 가로주택정비사업에 힘 싣는 공기업

사업규모가 작아 여러면에서 난항을 겪는 가로주택정비사업에 한국토지주택공사(이하 LH)가 참여하면서 탄력을 받고 있다.

인천석정지구는 제1호 LH참여형 가로주택정비사업지로 지난달 29일 착공식을 가졌다. 단지는 총 293가구로 행복주택 108가구도 포함하고 있다.

인천석정지구는 주택 노후화가 심하고 방치된 빈집이 많은 곳이다. 지난 2004년부터 정비사업을 추진했지만 높은 주민부담금, 복잡한 행정절차 등으로 수차례 무산됐다.

하지만 LH가 사업에 참여하면서 지난 2017년 조합설립인가 취득을 거쳐 지난해 설계안 확정, 올해 시공사 선정 및 사업시행계획 인가를 받았다. 약 2년만에 이같은 절차를 마무리하고 착공에 이르렀다.

LH는 조합과 맺은 협약에 따라 공동시행사의 자격으로 정비업무 대행을 비롯해 자금조달 등 전반적인 업무를 맡고 있다. 무주택자와 세입자 등에게 LH 임대주택 우선 공급, 취약계층과 대학생을 위한 주거지원 등도 추진할 계획이다.

LH는 인천석정지구 외에도 15개 가로주택정비사업장에 참여하고 있다. 서울, 인천, 부천, 대구 등 여러 사업장에서 내년 착공을 앞두고 있다.

◇ 역대급 규제 12·16대책, 가로주택정비사업은 규제 완화

국토교통부는 지난해 역대급 강력한 부동산 규제로 꼽히는 12·16 대책을 발표했다. 대출규제를 강화해 부동산 시장으로 유입되는 돈줄을 막고 세부담을 높여 다주택자의 매물이 시장이 풀리도록 유도했다.

정부는 이같은 초강력 대책을 발표했지만, 가로주택정비사업은 규제를 느슨하게 하고 각종 인센티브를 제공하기로 했다.

우선 서울시의 가로구역 경계 범위와 사업시행 면적을 확대했다. 앞서 가로주택정비사업의 가로요건 충족여부를 판단하는 구역경계는 1만㎡에서 2만㎡로 넓혔지만 서울시는 투기과열지구라 해당사항이 없었다. 또한 가로구역 확대에도 실제 사업시행 면적은 1만㎡로 제한됐다.

하지만 투기과열지구도 가로구역 확대 대상으로 변경하고 사업시행 면적도 2만㎡로 확대했다. 따라서 약 250가구에서 500가구까지 확대 적용될 예정이다.
▲ 12·16대책에 포함된 공기업 참여시 가로주택정비사업 인센티브 개편안. (사진=국토교통부)
가로주택정비사업에 LH, 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 공동시행자로 참여할 시 각종 인센티브도 제공한다. 인센티브는 가로구역·사업면적 확대와 용적률을 법적상한까지 완화하고, 기존 7층에서 15층까지 층수제한 완화 등이 있다.

특히 분양가상한제 적용 대상에서 제외될 수도 있다는 점이 가장 큰 혜택으로 꼽힌다. 다만 이런 헤택은 공기업 참여시에도 확정지분제, 저렴분양, 임대주택 비율에 따라 달라진다.

확정지분제는 가로주택정비사업 조합원이 적정 추가분담금을 보장받는 대신 공공이 사업손익을 부담한다. 대신 정비사업으로부터 나오는 일반분양 가격 결정권은 공공에 있다.

총회의결에 필요한 조합원 동의를 받는 방식도 간소화된다. 기존 가로주택정비사업 의사결정 시 조합원 재적 과반수 출석 및 찬성을 통한 총회의결이 필요했다. 반면 공기업이 공동시행하게 되면 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정 등을 조합원 과반수의 서면동의를 통해 결정할 수 있다.

또한 조례 규제수준 보다 엄격했던 서울시의 인동간격이 완화되고, 광역교통개선부담금도 줄어든다.

국토부 관계자는 "앞으로도 가로주택정비사업 현장 목소리에 귀기울여 제도 개선 사항을 지속적으로 발굴하겠다"며 "주민들이 체감할 수 있는 주거재생사업을 적극적으로 추진할 것"이라고 말했다.

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