[장재현 칼럼] 규제發 '청약광풍'…분양시장 여름 성수기 온다.

장재현 리얼투데이 정보사업본부장 / 기사승인 : 2020-06-29 14:25:26
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▲장재현 리얼투데이 정보사업본부장
6.17 부동산 대책이 발표돼 시장이 경직된 가운데 분양시장은 홀로 비상하고 있다. 분양가 규제로 로또급 대우를 받고 있는 분양시장에 부동산 대책도 청약과 관련한 직접적인 내용이 없어 더욱 관심이 집중되고 있다.

이번 대책에서는 투기수요를 막는 등 수요억제책 위주로 나왔다. 투기과열지구와 조정대상지역이 확대되고 법인이나 갭투자자에 대한 대출 및 세금규제가 주를 이뤄 실수요자 이외 주택 매입을 할 수 있는 통로를 막겠다는 것이다.

하지만 문제는 자본력이 떨어지는 실수요자들이 피해를 볼 것 같다. 무주택자와 1주택자가 주택을 매입한다고 하더라도 계약 후 6개월 이내 전입 신고를 해야 대출이 가능하고 규제지역에서는 자금조달계획서를 작성해야 한다. 생각하기 따라서는 주택시장이 좋지 않으면 주택을 구입하지 말라는 것이다.

또 재건축 사업에서 안전진단을 강화하고 거주기간을 채운 조합원만 분양 신청을 할 수 있다. 이는 곧 재건축 사업을 더디게 하는 요소로 장기간 봤을 때 공급감소로 이어질 가능성이 있기 때문이다.

이처럼 민간택지 분양가상한제와 재건축 규제강화로 분양시장에 공급감소가 예상되는 상황인 만큼 앞으로 청약 시장에 대한 관심 고조는 불 보듯 뻔하다. 지금도 서울은 '로또 청약'이 돼버려 기본 두 자리수 청약경쟁률을 기록하고 있을 정도이다. 올해 1월부터 6월 현재까지 서울 1순위 청약경쟁률은 평균 77.99대 1이다.

청약자들은 올여름을 잘 준비해야 한다. 청약과 관련한 새로운 규제가 나오지는 않았지만 수도권에서는 조정대상지역에서 투기과열지구로 가거나 신규 조정대상지역으로 들어온 곳이 적지 않은 만큼 청약을 앞 둔 예비 청약자라면 점검해야 하는 부분이 있다.

우선, 규제지역이 되면 청약 1순위 자격요건이 강화된다. 청약통장 가입 후 2년 경과해야 1순위 자격을 얻으며(24회 이상 납입) 세대주 및 모든 세대원의 5년 이내 당첨 사실이 없어야 한다. 조정대상지역에서 당첨되면 재당첨 제한은 7년, 투기과열지구는 10년이 걸린다. 전매제한도 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다.

거주자들에게 우선으로 청약기회를 주는 해당지역 우선공급 대상자의 거주요건도 수도권 투기과열지구 및 대규모 택지지구에서 공급되는 주택은 해당지역(특별ㆍ광역시, 시ㆍ군)에 1년 이상 거주자에서 2년 이상으로 강화됐다.

또 민영아파트 당첨자를 선정하는 기준도 무주택기간, 청약통장 가입 기간이 길고 부양가족이 많을수록 유리한 가점제 비중이 높다. 조정대상지역에서는 전용면적 85㎡ 이하는 75%, 85㎡ 초과는 30%가 적용된다. 투기과열지구에서는 85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과는 50%가 공급된다.

이처럼 규제를 받는 곳이 늘어남에 따라 무주택자들의 청약경쟁력은 높아질 전망이다. 하지만 청약장벽이 높아진 만큼 되는 곳만 몰리는 양극화 현상은 더욱 가속화될 것으로 보인다.

여름 분양시장은 과거와 달리 성수기가 될 것이다. 8월 전매제한 전에 분양하려는 지역들이 물량을 한꺼번에 내놓을 것으로 보이기 때문이다. 특히 광역시를 중심으로 청약물량이 몰릴 예정으로, 실수요자들은 꼼꼼하게 체크하는 것이 필요해 보인다. 앞으로 고강도 규제가 지속적으로 나올 것으로 예상되는 만큼 이번 여름이 좀 더 나은 환경에서 청약을 할 수 있는 마지막 기회일지도 모르겠다.

 

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장재현 리얼투데이 정보사업본부장
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