"대출이자도 힘든데 임대료 더 깎아줘?"…벼랑끝 임대인 '곡소리'

이지영 기자 / 기사승인 : 2020-09-24 14:50:25
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공실률 오르고 임대료 떨어지고…"임대인도 힘들다"
전문가들 "상가임대차보호법→임대인 임차인 갈등→시장혼란 초래"
▲ 인사동의 한 상가 점포 유리에 임대 문의 종이가 붙어있다(사진은 기사 내용과 관련 없음) (사진=이지영 기자)

[아시아타임즈=이지영 기자] 정부가 '상가건물 임대차보호법'(상임법) 개정안을 들고 나서며 코로나19로 경제적 타격을 입은 상가의 임차인이 건물주에게 법적으로 임대료 인하를 요구할 수 있는 근거가 마련될 전망이다. 임대업자들은 경기침체로 임차인 구하기가 힘들어지며 상가 운영 수익이 임대료 수준에 못 미치는 상황에서 벼랑 끝으로 내몰리고 있다.

 

이와 관련 정부가 주택시장에서 임차인을 보호하기 위한 임대차3법을 시행하며 '착한 임대인' 프레임 씌우기가 이뤄지는 상황에서 상가 시장까지 규제 범위를 넓힘으로써 옥상옥 규제라는 우려가 나온다.

 

24일 국회 법제사법위원회를 통과한 상임법 개정안에 따르면 코로나19와 같은 '1급 감염병'으로 피해를 당한 상가 임차인에게 임대료 감액청구권을 부여한다. 코로나19 사태로 어려움을 겪는 자영업자의 임대료 부담을 덜어주겠다는 취지다.


홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관이 전날 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "경제 사정의 변동이 있는 경우 임차인이 임대료 감액을 요구할 수 있지만 이를 코로나19와 같은 재난 상황도 포함해 법상 임대료 연체기간 3개월을 산정할 때 개정안 시행 후 6개월은 연체기간에 포함하지 않는 방향을 논의 중"이라고 발언해 임대업자들의 울분을 산 것과 같은 맥락이다.


이 법안이 이날 예정된 국회 본회의에 처리되면 법 공표날 시행되며 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용된다. 


개정안은 임대료 증감청구가 가능한 요건을 기존 '경제사정의 변동'에서 '감염병예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'으로 수정했다. 

 

1급 법정 감염병인 코로나19 방역 조치로 타격을 입은 소상공인과 자영업자들이 건물주에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 근거를 마련한 셈이다. 임대인이 임차인의 감액요구를 수용하게 되면 기존 '5% 상한' 규정과 무관하게 향후 증액을 요구할 수 있도록 했다. 

 

아울러 개정안은 법 시행 후 6개월간 연체가 발생하더라도 계약 해지나 갱신거절 사유에 해당하지 않도록 특례 조항을 마련했다. 현행법에서는 3개월간 임대료가 밀릴 경우 계약 해지나 갱신 거절의 사유가 된다. 코로나19가 이어지는 6개월간 한시적으로 임대료 연체를 이유로 퇴거조치되지 않는다는 뜻이다. 


이를 두고 임대인들의 곡소리카 커지고 있다. 경기침체가 이어지면서 건물 공실이 빠르게 늘면서 임대 수익이 급감하는 상황에서 임대비에 은행 이자비까지 감면하면 건물 유지비 마련도 힘들기 때문이다.

한국감정원 올해 2분기 상업용부동산 임대동향조사 자료를 보면 올해 2분기 전국 중대형 상가 공실률은 12%를 기록했다. 이는 11.7%였던 지난 분기 공실률에 비해 0.3%포인트 증가한 것. 


중대형 상가 뿐 아니라 소규모 상가 공실률도 1분기 5.6%에서 0.4%포인트 오른 6.0%로 나타났다. 오피스의 공실률도 11.3%로 전분기(11.1%)보다 0.2%포인트 상승했다.

 

같은 기간 건물 임대료도 하락세를 보였다. 공실률 상승에 따른 자연스러운 현상으로 분석된다. 올해 2분기 기준 임대가격지수는 직전 분기보다 오피스는 0.23%, 중대형 상가는 0.26%, 소규모 상가는 0.25%, 집합 상가는 0.31% 하락했다.  


전문가들은 상가 공실률과 임대수익이 감소하는 상황에서 상임법으로 임대인들을 규제한다면 시장에 혼란을 초래하는 옥상옥 규제가 될 것이라는 지적이다. 임차인 편향적인 임대료 감액청구 등을 포함해 임대인과 임차인의 갈등을 촉발될 것이라고 우려했다.

이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산 센터장은 "임차인 편향적인 임대료 감액청구 등을 포함한 개정안으로 임대 시장 상황을 더 악화시키는 옥상옥 규제가 될 것"이라며 "상임법 시행 이후 임차인과 임대인간 합의를 못 할 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회나 민사소송을 통해 해결해야 하는 등 갈등 요소가 될 것"이라고 지적했다.

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